Skip to content
Главная | Жилищные вопросы | Недвижимым имуществом в древнем риме

Понятие недвижимости

Трудно определить момент появления ее в юридической лексике. Скорее всего, с момента возникновения государства и права. Столь древняя история предполагает необходимость подробного рассмотрения эволюции данного понятия. Традиционно анализ следует начинать с римского права. Проблема статуса вещей, их классификация занимали одно из центральных мест в системе римского права. Под вещью римские юристы понимали определенную часть природы живой или неживой , изолированной физически или пространственно либо неотделимой от других частей природы как, например, земля 1.

Что же касается классификации вещей, то наравне с манци- пируемыми и неманципируемыми, находящимися в обороте и изъятыми из оборота, потребляемыми и непотребляемыми, делимыми и неделимыми, простыми и сложными в римском праве выделяли движимое и недвижимое имущество. К движимым относились пространственно перемещаемые как самостоятельно, так и с помощью кого-либо вещи. Недвижимые вещи — это прежде всего земля и все связанное с ней res soli.

По утверждению ряда авторов, такая классификация решающего зна- 1 Иоффе О. Основы римского гражданского права. Данное обстоятельство необходимо трактовать таким образом, что каких-либо особых различий в правовом режиме движимости и недвижимости не существовало.

Принципиальным, на наш взгляд, является положение римского права, из которого следовало, что все предметы, фундаментально скрепленные с землей, считались ее составными частями например, постройки , они подлежали правилу superficies solo credit — сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Римлянам представлялась невозможной отдельная собственность на дом и на землю.

Даже воздушное пространство над участком рассматривалось как часть поверхности. Тем не менее, четкого определения недвижимости в римском праве республиканского периода а именно в Законах XII таблиц не было. Это связано, по всей видимости, с тем, что недвижимостью признавалась только земля. Причем право собственности на землю, особенно в провинциях, согласно Институциям Гая, принадлежало или римскому народу, или императору.

Отдельные лица имели лишь право владения или полного пользования. В Институциях Гая отмечено: По этому поводу И. Но принадлежность эта проникнута особым характером: Отсюда становится понятно, что семья владеет земельным участком до момента, пока это распределение не будет изменено тем же самым, то есть публичным, порядком, что, в свою очередь, свидетельствует об отсутствии у владельца земельного участка одного из наиболее важных правомочий собственника- правомочия распоряжения.

Акт частной воли домовладельца не мог изменить публичного порядка1. Именно этим объясняется тот факт, что в римском праве, особенно республиканского периода, практически не сформировалась такая категория вещей, как недвижимость, и, как следствие, отсутствовал тщательно разработанный правовой режим данного имущества. Это касается прежде всего особенностей оформления отношений по поводу недвижимости. Становится также понятным, почему в Институциях Гая лишь вскользь упоминается о недвижимости, основное внимание уделяется движимым вещам.

В частности, определяется, что к движимым вещам и тем, которые приходят в движение собственною силой, принадлежат рабы, рабыни, четвероногие и укрощенные человеком ручные животные быки, мулы, ослы Гай. Данное высказывание еще раз подтверждает, что ранее всего частная собственность была установлена на движимое имущество, особенно на рабов и скот. Со временем ими, по-видимому, стали обозначать всякое движимое имущество. Преобладающее употребление этих слов при обозначении собственности исследователи объясняют уровнем развития архаичной экономики: Более важной, с точки зрения римских юристов, являлась классификация имущественных объектов на манципируемые res mancipi и неманципируемые res пес mancipi , предусмотренная Покровский И А.

Основное различие этих объектов состояло в том, что неманципируемые вещи могли переходить из рук в руки путем простой неформальной передачи. Для перенесения права собственности на манципируемые вещи необходима была специальная процедура манципации, подробно описанная в Институциях Гая. Эта форма приобретения собственности свойственна только римским гражданам и совершается следующим образом. Пригласив не менее пяти совершеннолетних римских граждан в качестве свидетелей и, сверх того, еще одно лицо того же состояния, которое держало бы в руках медные весы и называющееся весовщиком, покупатель, еще держа медь, говорит так: В описании этой процедуры следует отметить ярко выраженный публичный характер совершения манципации, хотя и в зачаточном состоянии, представляющей как бы прообраз современной процедуры государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Римские источники не сообщают основания деления на манципируемые и неманципируемые вещи. Указано лишь формальное их различие: Видимо, в силу такой неопределенности перечня вещи, подлежащие подобной процедуре, были перечислены в законодательстве. Это прежде всего движимое имущество, обслуживающее земледельческое хозяйство рабы и скот.

В то же время необходимо отметить упоминание о манципации земельных участков и строений на них, а также о сервитутах городских имений. Речь идет только о манципации италийских земель, провинциальные земли продолжали рассматриваться как общее достояние всего римского народа. Тем не менее, это доказывает, что и в архаичном римском праве республиканского периода начинает складываться понятие недвижимости, В качестве примера можно привести положение Закона XII таблиц, согласно которому для приобретения движимого и недвижимого имущества земли были установлены различные сроки давности владения: Более того, Гай пытается даже сформулировать один из основных признаков недвижимости — непереместимость: Немаловажно, на наш взгляд, и то, что причисление земли к манципируемым вещам позволило впоследствии выработать особую процедуру обращения недвижимости.

Само римское право такой процедуры не предусматривало. Более того, как отмечал И.

недвижимым имуществом в древнем риме Лисе

Покровский, в период Империи процедура манципации была заменена traditio приобретать путем традиции , которая по сравнению с манципацией была шагом назад в вопросе публичности передачи имущества, в частности недвижимого. Этот недостаток сознавался римскими императорами.

Похожие главы из других книг

Например, император Константин в своем законе предписывал совершать traditio имения в присутствии соседей. Но поскольку это были только рекомендации, особых изменений в существующий порядок они не внесли. Покровский указывает на весьма интересный факт: Необходимость такой категории, на наш взгляд, возникла в связи с неразвитостью положений института права собственности, прежде всего собственности на недвижимые вещи.

Дело в том, что фактическое господство не предполагает непременного физического воздействия лица на вещь.

Удивительно, но факт! Сервитуарий может требовать ремонта стены в надлежащем состоянии, а по общему правило так не бывает.

Для наличности владения достаточно такого отношения между лицом и вещью, при котором при обычных условиях владелец может рассчитывать на продолжительное и обеспеченное от посягательств третьих лиц и от препятствий со стороны природы обладание вещью1. В связи с этим остается спор- ным вопрос о соотношении владения и права собственности. Краснокутский считал, что владение как внешнее материальное отношение господства над вещью представляет наглядное проявление права собственности.

Оно владение является образующим признаком возникновения, осуществления, прекращения и защиты права собственности. В то же время автор, подчеркивая противоречивость названной конструкции, указывает, что владение может проявляться вне всякой связи с правом собственности2. Хвостова, который предлагает некий компромиссный подход к пониманию владения. С одной стороны, владение — это необходимое условие для того, чтобы собственник мог пользоваться своей вещью.

С другой стороны, владение является составным элементом всех способов приобретения права собственности1. Данный подход, на наш взгляд, наиболее приемлем, поскольку показывает двойственную природу владения в римском праве. Действительно, владение, с точки зрения римских юристов, — это самостоятельный институт, имеющий специфическое регулирование и, особенно, защиту. Согласно римскому пониманию владение стоит в исключительном отношении к праву собственности. Оно есть фактическое отображение собственности, фактическое господство, в то время как собственность право собственности есть господство правовое.

В то же время нельзя отрывать владение от права собственности, так как это лишает его одного из важных оснований существования. Ведь для того чтобы использовать вещь, собственник должен предварительно иметь фактическое господство обладание над нею. Именно специфика категории владения объясняет, почему владение первоначально было возможно по отношению к вещам, над которыми можно установить прямое и непосредственное господство, то есть речь идет о недвижимом имуществе, прежде всего о земле.

Сначала владение было возможно по отношению к вещам телесным и недвижимым, над которыми можно установить конкретное господство. Аналогичной позиции придерживаются и современные юристы-романисты: Последовательным шагом было применение особых способов защиты владения недвижимостью. Установлено, что интердикт применялся в трех случаях: На этот случай установлен интердикт uti possidetis Институции, IV, ; во-вторых, для возврата отнятого владения у добросовестного владельца: Институции, IV, ; в-тре- тьих, для устранения помех владению кто-то строит, сеет на моей земле, препятствует мне строить и т.

Справедливости ради следует отметить, что для защиты добросовестного владельца движимого имущества также существовал особый интердикт — interdictum utrubi, который действовал при аналогичных обстоятельствах. Но преимущество при защите отдавалось тому, кто владел вещью большую часть того года, когда слушалось дело, то есть действие интердикта было ограничено годичным сроком. Для защиты владения недвижимостью такого ограничения, как мы видим, не существовало. Кроме названного в римском праве был предусмотрен еще один способ защиты владения недвижимым имуществом — interdictum unde vi — деликтный иск, который защищал владель- х Хвостов В.

Против этого интердикта даже не допускалась ссылка на то, что изгнанный с участка истец раньше сам приобрел владение от ответчика порочным способом. Ответчик присуждался к возврату участка со всеми плодами и приращениями и к возмещению убытков. Данный интердикт действовал в течение года после совершения акта насилия, а если таковое было совершено толпой или с оружием в руках, то бессрочно.

Подобного интердикта, позволявшего защищать нарушенное владение движимостью, в римском праве не было предусмотрено. Сам факт наличия специфических средств защиты владения недвижимостью свидетельствует о том, что римские юристы, пусть не сразу, не четко, но все же выделяли такую разновидность вещей, как недвижимость, признавая необходимость особого правового подхода к ее регулированию.

В качестве еще одного доказательства данного положения можно привести факт наличия одного из видов прав на чужие вещи — сервитута.

Что подразумевалось под вещами?

Это вещное право закрепляло господство над чужой вещью, что, в свою очередь, являлось определенным ограничением права собственности на указанную вещь. Как известно, в римском праве различали два вида сервитутов: Особо четко и подробно регулировались именно земельные сервитуты. Они подразделялись на сельские право прохода пешком, право на выгул скота, на проведение воды т. Довольно своеобразно и интересно обосновывает существование предиальных сервитутов Д. Удовлетворение этих потребностей не может быть обеспечено обязательственным отношением например, посредством аренды или ссуды между соседями, поскольку данный интерес С такими доводами нельзя не согласиться.

Но, тем не менее, следует уточнить некоторые моменты. Думается, что необходимость существования земельных предиальных сервитутов возникла также в связи с тем, что сельские земли длительное время находились в собственности государства римского народа, императора , и право пользования ими могло принадлежать лишь отдельным лицам. Земельный сервитут же устанавливался в общественных интересах например, право проезда на телеге с поклажей и не связывался с определенной личностью, как личные сервитута. Кроме того, в отличие от личных сервитутов предиальные сервитута уполномочивали только на ограниченное пользование чужой вещью землей.

Ведь речь идет об ограничении свободы собственности, поскольку в этом случае собственник реализует принадлежащие ему права в тех пределах, в которых он не препятствует осуществлению сервитута.


Читайте также:

  • Представительства авиакомпаний в аэропорту ростова
  • О месте открытия наследства
  • Понятие двух территориальных зон
  • Подлежат ли возврату вакуумные наушники
  • 2016-2018 | Юридическая помощь онлайн.