Skip to content
Главная | Защита прав потребителя | Признание права собственности на реконструированный жилой дом

Признание права собственности на реконструированный объект

Можно ли продолжать пользоваться новым зданием? Прямого запрета для дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости нет. Однако органы власти могут попросить суд признать такое здание самовольной постройкой. И не исключено, что собственнику придется вернуть объект недвижимости в прежнее состояние или, если это невозможно, снести недвижимость. Поэтому собственнику необходимо легализовать самовольно реконструированное здание.

признание права собственности на реконструированный жилой дом поток, преградивший

Однако на практике это сделать непросто. Реконструкция объектов недвижимости, как и строительство, в большинстве случаев требует специального разрешения ч. На практике очень часто здания и строения реконструируются без получения каких-либо документов. Как правило, это связано с тем, что разработка проектной документации, которая необходима для получения разрешения, отнимает немало времени и средств.

При этом владельцы недвижимости редко задумываются, что такая самовольная реконструкция может повлечь для них серьезные негативные последствия. Казалось бы, после самовольной реконструкции собственник может, как и прежде, свободно пользоваться принадлежащей ему недвижимостью. Но как только собственник захочет продать реконструированную недвижимость или сдать ее в долгосрочную аренду, требующую регистрации, возникнут проблемы.

Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования

Поскольку в результате реконструкции изменяются технические характеристики объекта площадь, количество помещений , то такие данные будут отличаться от тех, которые содержатся в органах Росреестра. По сути, у собственника будет уже не та недвижимость, что указана в ЕГРП. А значит, подтвердить свой титул собственника на реконструированную недвижимость выпиской из ЕГРП владелец уже не сможет. Как минимум это вызовет вопросы у будущего покупателя, а то и вовсе сорвет сделку.

Не исключено, что самовольно реконструированным объектом заинтересуются органы власти. Они могут не только наложить на собственника административный штраф, но и обратиться в суд, требуя привести такой объект в первоначальное состояние, а в случае невозможности даже снести его. В таком случае суды применяют статью ГК РФ о самовольной постройке по аналогии к реконструированному объекту. Закон предусматривает административную ответственность как за сам процесс самовольной реконструкции ч.

В первом случае компании может грозить и солидный штраф от тыс. К ответственности по этой статье можно привлечь застройщика и подрядчика. Чтобы предотвратить негативные последствия от самовольной реконструкции, необходимо принять меры по ее легализации. Как и в ситуации с самовольным строительством , сделать это можно через суд.

В таком случае основанием для внесения изменений в запись ЕГРП о реконструированном объекте будет решение суда. Однако практика показывает, что получить такое решение почти так же трудно, как легализовать самовольную постройку. Но в то же время бывают ситуации, когда иск о легализации самовольной реконструкции вообще не срабатывает и нужно заявлять совершенно другое требование. Иск о легализации реконструированного здания Для начала собственнику необходимо разобраться, требовалось ли разрешение на реконструкцию и какие именно работы были проведены.

Удивительно, но факт! Вроде бы, странно; но — таков закон. Работы произведены собственными силами застройщика.

Судебная практика показывает, что правила статьи ГК РФ о самовольной постройке применяются далеко не во всех случаях реконструкции без разрешения. Правила статьи ГК РФ применяются, если в результате реконструкции создан новый объект. Что же является реконструкцией?

Довольно подробное определение этого понятия дает Градостроительный кодекс РФ. Реконструкция объектов капитального строительства за исключением линейных объектов — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей высоты, количества этажей, площади, объема , в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и или восстановления указанных элементов п.

Как видно из определения, реконструкция может приводить как минимум к двум самостоятельным последствиям: К появлению нового объекта в тех случаях, когда параметры объекта, например площадь, изменяются. К сохранению прежнего, но с улучшенным содержанием например, новыми несущими конструкциями. Получается, что различные по своей цели действия Градостроительный кодекс охватывает одним термином. В итоге возникает вопрос: Правила о самовольной постройке ст. Иными словами, легализовать самовольно реконструированный объект путем подачи иска о признании права собственности на него п.

Удивительно, но факт! В противоположном случае — придется разбираться с ними в судебном заседании, выслушав их доводы против проведенной Вами реконструкции. В соответствии с п.

В одном из судебных дел собственник полностью заменил несущие конструктивные элементы здания стены, перекрытия , не изменив при этом его пространственные параметры. Суды, однако, посчитали реконструированный объект новым. В каких случаях появился новый объект, суды решают по-разному. Казалось бы, из определения реконструкции следует, что новый объект появляется, если изменяются пространственные характеристики объекта — увеличиваются этажность, площадь.

Но такой подход работает не всегда. Как правило, отдельно вопрос о том, возник ли новый объект, суды не исследуют, применяя правила статьи Гражданского кодекса к тем объектам, которые изменили свои параметры. Однако даже изменение этажности или площади и иных пространственных характеристик, как ни странно, по мнению судов, не всегда свидетельствует о том, что возник новый объект.

Такой подход судов, когда они не расценивают итог реконструкции в качестве нового объекта, в ситуации, когда собственник подал иск о легализации реконструкции, повлечет отказ в иске. Но это не безнадежная ситуация: А вот в случаях, когда контролирующие органы предъявляют компании — владельцу объекта иск о признании реконструкции самовольной постройкой и ее сносе, такой подход судов оказывается на руку ответчику. Если он может доказать, что новый объект не возник, хотя пространственные характеристики изменились, в иске будет отказано.

Подвести суд к выводу о том, что никакого нового объекта не возникло, обычно помогает строительно-техническая экспертиза. Если орган власти обратится с требованием о сносе самовольно реконструированной недвижимости, то собственник может ссылаться на истечение срока исковой давности. Срок начинает течь с момента обнаружения нарушений, например с момента госрегистрации такого объекта, проведения проверки, либо технической инвентаризации. Но исковая давность не распространяется на требование о сносе объекта, создающего угрозу жизни и здоровью граждан.

Разрешение на строительство обязательно не для каждой реконструкции. Случаи, когда получение разрешения на строительство этот же документ выдается и для реконструкции не требуется, указаны в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса. Перечень случаев не является исчерпывающим — сам кодекс либо иные законы могут установить другие исключения. Так, разрешение не понадобится при проведении капитального ремонта, реконструкции сооружений, не являющихся объектами капитального строительства например, киосков, навесов.

Также разрешение не нужно для строительства и реконструкции строений и сооружений вспомогательного использования. Что является таким объектом, в Градостроительном кодексе не указано. Как правило, суды считают, что строение является вспомогательным, если по отношению к основному объекту оно выполняет служебную роль и такой объект нельзя использовать самостоятельно. Если же такой объект является частью основного объекта например, пристройка , то есть риск, что суд не признает такой объект вспомогательным, а посчитает, что первоначальный объект изменил свою площадь.

В итоге из-за такой пристройки весь объект могут признать самовольной постройкой. Условия узаконения самовольно реконструированной недвижимости Если в результате реконструкции, проведенной без обязательного разрешения, появился новый объект, то собственнику необходимо позаботиться о легализации недвижимости. Лучше это сделать до того, как в суд обратятся органы власти.

тот признание права собственности на реконструированный жилой дом наверное

Они вправе потребовать снести такую постройку. Правда, при условии, что недвижимость нельзя вернуть в первоначальное состояние абз. Чтобы легализовать самовольно реконструированный объект, собственнику необходимо обратиться в суд с требованием о признании права собственности на новую недвижимость. И в данном случае процедура ничем не будет отличаться от легализации самовольной постройки. Суд вправе это требование удовлетворить, но лишь при соблюдении нескольких условий.

То есть, узаконить самовольную реконструированную недвижимость может только собственник земельного участка, на котором расположена постройка, либо иной титульный владелец — тот, кому участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования абз. А вот арендаторам в легализации самовольных построек в большинстве случаев суды отказывали.

Впрочем, в этом году Верховный суд согласился признать право собственности на самовольную постройку в этом деле без разрешения велось строительство, а не реконструкция за гражданином — арендатором земельного участка обзор судебной практики поделам, связанным ссамовольным строительством, утвержден Президиумом Верховного суда Правда, в этом споре было одно существенное условие — участок изначально предоставлялся под строительство.

Куда и как подавать иск

Из этого следует, что если же участок предоставлялся для иных целей, то узаконить самовольную постройку как и самовольную реконструкцию нельзя. К такому выводу также в этом году пришла Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда, пересматривая дело в порядке второй кассации. Коллегия, сославшись на указанный обзор, отказала в признании права собственности на самовольную постройку, отметив, что участок предоставлялся не для строительства, а для эксплуатации недвижимости. Предоставить заключение эксперта или ходатайствовать о проведении экспертизы следует истцу, поскольку именно он должен доказать, что реконструированная недвижимость безопасна и может быть узаконена.

Еще одно обязательное условие для легализации — недвижимость после самовольной реконструкции не угрожает жизни и здоровью, а также не нарушает права третьих лиц абз. Причем суды также исследуют, не нарушены ли при реконструкции градостроительные, а также строительные нормы и правила п. Соблюдение этого условия может подтвердить только строительно-техническая экспертиза. Законодательство не уточняет, в каких случаях постройка нарушает чьи-то права. Суды считают, что такое нарушение происходит, например, если было реконструировано общее имущество в многоквартирном доме.

В таком случае нарушаются права всех жильцов, которые по закону являются сособственниками общедомового имущества. Может быть и так: Суды считают, что такая реконструкция нарушает права собственника этого участка. В одном из судебных дел недвижимость после реконструкции создала препятствия к обслуживанию и ремонту линии электропередачи. Нужно учитывать, что Верховный суд считает иначе. По его мнению, суд не может отказать в легализации лишь потому, что собственник нарушил процедуру получения разрешения, иначе судебное решение будет основано на формальном подходе определение Верховного суда от Правда, эту позицию ВС РФ высказывал пока только в отношении граждан.

Примеров, когда такой подход продемонстрировала бы коллегия ВС РФ по экономическим спорам, пока нет. С одной стороны, отсутствие документов на реконструкцию не служит непреодолимым препятствием для легализации постройки. С другой — истцу необходимо доказать, что он предпринимал меры, чтобы эти документы получить.

Иными словами, сделал все, чтобы легализовать постройку без суда. При этом легализация невозможна, если лицо имело возможность получить разрешение, но ничего для этого не сделало. Например, не представило необходимые для этого документы. Судебная практика относится к соблюдению такого условия по-разному. Однако, несмотря на различные подходы, арбитражные суды в любом случае отказывают в легализации, если истец не предпринял вообще никаких мер для легализации.


Читайте также:

  • При разделе имущества наследник имеет преимущественное право
  • Можно ли отказаться от завещания и вступить в наследство по закону
  • Разрешение выезда ребенку за границу пмж
  • Клевета примеры в уголовном праве
  • Налоговые вычеты при сделках с недвижимостью с близкими родственниками
  • Постановления правительства рф о взыскании алиментов
  • Взыскание долгов с юридического лица по расписки
  • 2016-2018 | Юридическая помощь онлайн.