Skip to content
Главная | Семейное право | Обзор практики по аренде недвижимого имущества

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества от 24 июня г. Одобрено на заседании Президиума Второго арбитражного апелляционного суда Споры о недействительности договоров аренды 1. Договор аренды, заключенный государственным муниципальным унитарным предприятием, является ничтожной сделкой, если заключен в отсутствие согласия собственника имущества муниципального образования на совершение сделки с недвижимым имуществом либо крупной сделки Муниципальное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании долга по арендной плате, пени за просрочку платежа, признании договора об аренде помещения расторгнутым, о принудительном выселении ответчика из арендуемого помещения.

Апелляционный суд счел вывод суда первой инстанции необоснованным, однако пришел к выводу, что требования истца о взыскании задолженности по оплате за фактическое пользование спорным помещением и его возврате истцу подлежат удовлетворению на основании статей , Гражданского кодекса Российской Федерации в силу следующего. Из материалов дела усматривалось, что истец является муниципальным унитарным предприятием; спорное нежилое помещение закреплено за ним на праве хозяйственного ведения распоряжением Администрации городского поселения.

Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от В материалах дела доказательств наличия такого согласия не имелось; в заседании суда апелляционной инстанции представитель истца пояснял, что согласие собственника на заключение спорного договора аренды не запрашивалось. Таким образом, спорный договор был заключен с нарушением требований пункта 2 статьи 18 Закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", что влечет его недействительность ничтожность по основанию, предусмотренному статьей Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иных оснований для владения имуществом истца ответчик не представил. По договору аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату пункт 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная арендная плата для арендатора является отчуждением имущества денежных средств. Статья 23 Закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" о крупных сделках унитарного предприятия не содержит каких-либо исключений для договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 23 Закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" решение о совершении крупной сделки принимается с согласия собственника имущества унитарного предприятия. При этом в материалах дела отсутствовали доказательства того, что согласие собственника имущества на совершение крупной сделки было получено.

Договор аренды, заключенный со стороны арендатора лицом, не обладающим правом на передачу имущества в аренду, является ничтожной сделкой Общество обратилось в арбитражный суд к предприятию о взыскании задолженности по арендной плате, суммы пени на основании договора аренды нежилого помещения, о расторжении договора аренды и выселении ответчика из помещений. Заявленные требования истец основывал на нормах статей , Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции оснований для отмены решения не нашел, однако признал применение к отношениям сторон положений статьи ГК РФ неправильным в силу следующего. На момент рассмотрения дела в суде АООТ было ликвидировано. Доказательств наличия у АООТ права собственности на здание сторонами представлено не было.

Последствия несвоевременного возврата арендованного помещения

Из материалов дела усматривалось, что здание было передано во владение АООТ согласно решению от Сведений о заключении с АООТ какого-либо договора в отношении указанного выше здания не имелось. При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии у АООТ права на распоряжение спорными нежилыми помещениями, в том числе на передачу их в аренду либо безвозмездное пользование.

В то же время, согласно пункту 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. Таким образом, при заключении договора аренды истец не обладал правом не передачу спорного имущества в аренду, в связи с чем данный договор являлся ничтожным в силу статей , Гражданского кодекса Российской Федерации. Отклоняя доводы ответчика как несостоятельные, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Наличие данного права на момент рассмотрения дела подтверждалось выпиской из реестра муниципальной собственности и Постановлением мэра города "О принятии в муниципальную собственность жилищного фонда ОАО", в том числе жилого дома, в котором расположено спорное помещение. Право муниципальной собственности заинтересованными лицами оспорено не было.

ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА ДО ИСТЕЧЕНИЯ СРОКА АРЕНДЫ

Документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности. До момента внесения объектов в соответствующий реестр таким документом является перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от Вступление в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации само по себе не изменяет титул муниципального образования относительно принадлежащей ему вещи.

При данных обстоятельствах, суды пришли к выводу, что комитет как орган местного самоуправления наделен полномочиями по управлению и распоряжению объектами муниципальной собственности, а потому совершенная им сделка по передаче в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, в аренду Предпринимателю не может быть признана не соответствующей закону. При противоречии правил проведения торгов на право заключения договора аренды, установленных в нормативно-правовом акте органа местного самоуправления, общим правилам проведения торгов, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, подлежат применению нормы Кодекса.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, иск удовлетворен в силу следующего. Согласно пункту 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. В силу статьи Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При рассмотрении дела было установлено, что извещение о проведении торгов сделано организатором за 17 дней до даты проведения торгов. В обоснование правомерности торгов и заключенного по их результатам договора ответчики ссылались на соблюдение порядка, установленного действующими на территории муниципального образования актов органов местного самоуправления. Данные доводы ответчиков были судами отклонены как не основанные на законе ввиду того, что минимальный срок для извещения о проведении торгов установлен в пункте 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации; иной срок в силу данной нормы Кодекса может быть установлен только законом пункт 2 статьи 3 Кодекса.

Дополнительное соглашение к договору аренды признано недействительным ничтожным как заключенное с нарушением порядка заключения договоров аренды, установленного нормативными правовыми актами органов местного самоуправления Прокурор обратился в арбитражный суд с иском к департаменту, предпринимателю с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества Заявленные требования прокурор обосновывал тем, что дополнительное соглашение, заключенное ответчиками, противоречит нормам действующего законодательства, поскольку заключено с нарушением Федерального закона от Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, исходил из того, что стороны дополнительным соглашением заключили новый договор аренды без соблюдения порядка, установленного законом и другими нормативными правовыми актами.

Апелляционный суд пришел к выводу о законности и обоснованности судебного акта по следующим причинам. Оценив заключенное сторонами дополнительное соглашение с учетом положений пункта 1 статьи , статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что данное дополнительное соглашение представляет собой самостоятельную гражданско-правовую сделку договор аренды , посредством которой возникают и изменяются гражданские права и обязанности. В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления" владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения отнесены к вопросам местного значения поселения.

В силу действовавших на момент подписания дополнительного соглашения нормативных актов представительного органа местного самоуправления спорное дополнительное соглашение, представляющее собой гражданско-правовую сделку по аренде объекта недвижимости, должно было заключаться в установленном органом местного самоуправления порядке - путем проведения торгов, а также после предварительной оценки объекта аренды независимым оценщиком.

Поскольку указанные требования нормативных актов органа местного самоуправления при заключении дополнительного соглашения соблюдены не были, дополнительное соглашение является ничтожной сделкой на основании пункта 1 статьи , статьи ГК РФ. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано по следующим основаниям. В соответствии со статьей Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 12 названного Кодекса, требование о признании сделки недействительной является способом защиты нарушенного права. Статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также связывает право заинтересованного лица на обращение в суд с иском с наличием нарушенного либо оспариваемого права. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вопреки изложенному, истец не привел в исковом заявлении, а также в апелляционной жалобе достаточных доводов и не представил необходимые доказательства, которые бы свидетельствовали о нарушении оспариваемым договором прав и охраняемых законом интересов истца, а также о возможности восстановления таких прав и интересов при условии признания договора недействительным. Апелляционный суд решение отменил, в иске отказал, придя к выводу, что прокурор не доказал наличие оснований для отнесения спорного нежилого помещения к объектам социальной инфраструктуры для детей, в том числе не подтвердил закрепление данного помещения за муниципальным образовательным учреждением средней школой либо фактическое использование данным либо иным лицом помещения, предоставленного в аренду ответчику, для целей, указанных в абзаце 7 пункта 1 Закона.

Апелляционный суд не усмотрел доказательств ухудшения условий в том числе, противопожарных, санитарно-эпидемиологических либо связанных с безопасностью дорожного движения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, обучающихся в школе, а также возникновения недостаточности имущества муниципального образовательного учреждения начального образования для осуществления его уставной деятельности вследствие заключения спорного договора.

Из условий договора аренды, технического паспорта здания гаража усматривалось, что целевое назначение помещения при заключении договора не изменялось. Таким образом, наличие предусмотренных в пункте 4 статьи 13 Закона препятствий к заключению договора аренды материалами дела не подтверждается.

неопровержимое обзор практики по аренде недвижимого имущества мог

С учетом изложенного апелляционный суд признал недоказанным несоответствие оспариваемого договора требованиям пунктов 3 - 5 статьи 13 Федерального закона от Отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя в отношении объекта аренды само по себе не влечет недействительность ничтожность договора аренды, заключенного после Суд первой инстанции в иске отказал, посчитав договор аренды ничтожной сделкой в связи с отсутствием его государственной регистрации, применив положения части 2 статьи 6 Федерального закона от Апелляционный суд решение отменил, иск удовлетворил в силу следующего.

Право муниципальной собственности в отношении спорного недвижимого имущества документально подтверждено и возникло до момента вступления в силу Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поэтому в силу пункта 1 статьи 6 этого Закона такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации.

ФНС: арендатор - не всегда налоговый агент по НДС

В силу изложенного Комитет, являющийся органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение муниципальным имуществом, вправе был заключить спорный договор аренды от имени муниципального образования. Признавая договор аренды недействительным, суд первой инстанции неправильно применил норму статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, а также применил не подлежащую применению норму пункта 2 статьи 6 Закона от При наличии между сторонами спора относительно срока действия договора такой спор может быть разрешен судом по иску заинтересованной стороны Общество обратилось с иском к департаменту о признании незаключенным дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения в связи с тем, что оно заключено на срок один год и не проходило государственную регистрацию, а также о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок.

Решение суда первой инстанции оставлено апелляционным судом без изменения в силу следующего. В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключена возможность защиты гражданских прав способом, избранным истцом.

Удивительно, но факт! Между сторонами был заключен договор аренды речного теплохода сроком на четыре года с правом выкупа сданного внаем имущества.

Согласно пункту 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В данном случае, подписав дополнительное соглашение к договору, в котором срок аренды установлен один год, стороны должны были в установленном законом порядке зарегистрировать его.

Дополнительное соглашение к договору аренды в установленном законом порядке зарегистрировано не было, то есть в силу пункта 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным. Апелляционный суд принял во внимание, что дополнительное соглашение было подписано сторонами В отсутствие такой регистрации дополнительное соглашение от Поскольку по истечении первоначально установленного сторонами в договоре аренды срока действия ответчик в отсутствие возражений истца продолжал пользоваться арендованными помещениями, апелляционный суд счел, что спорный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок пункт 2 статьи ГК РФ.

При отсутствии государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее 1 года, такой договор является незаключенным независимо от того, на кого из сторон в договоре возложена обязанность совершить действия по его регистрации. Однако заинтересованная сторона не лишена права предъявить иск либо встречный иск о государственной регистрации договора аренды, если другая сторона от государственной регистрации сделки уклонилась Комитет обратился в арбитражный суд с иском к обществу о выселении последнего из помещения, переданного по договору аренды недвижимого имущества, в связи с допущенным обществом неисполнением обязательств по договору и на основании статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удивительно, но факт! Требования истца мотивированы тем, что ответчик нарушает условия договора аренды, поскольку арендная плата не вносится в установленном порядке и сроки.

Суд иск удовлетворил на основании статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, придя к выводу, что договор аренды считается незаключенным в силу пункта 2 статьи того же Кодекса. Ответчик обжаловал решение, сославшись на то, что обязанность по государственной регистрации договора аренды на ответчика не возлагалась, в связи с чем суд необоснованно посчитал владение спорными помещениями незаконным.

В силу статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе требовать возврата его имущества из чужого незаконного владения. Поскольку сведений о наличии иных правовых оснований для занятия спорных помещений ответчиком не было представлено, решение суда об удовлетворении иска признано правомерным.

вот обзор практики по аренде недвижимого имущества затянулась

В силу требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. Обратившись в арбитражный суд с избранным способом защиты, истец по первоначальному иску о признании договора незаключенным должен, в силу требований действующего законодательства, представить неопровержимые доказательства, подтверждающие отсутствие государственной регистрации спорного договора и отсутствие факта уклонения самого истца от проведения государственной регистрации договора.

Однако истец в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил всех необходимых доказательств в подтверждение указанных обстоятельств. В соответствии с пунктом 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В силу пункта 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами пункт 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применительно к спорному договору его сторонами в надлежащей форме были согласованы все существенные условия договора аренды недвижимости предмет договора, его цена и срок. В силу требований пункта 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждалось, что договор аренды от Однако ответчик принял все зависящие от него меры в целях государственной регистрации договора аренды, в том числе неоднократно запрашивал у истца арендодателя технические паспорта на объект аренды. Арендодатель же со своей стороны не предоставил арендатору технический паспорт, обязательность представления которого для государственной регистрации следует из статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В ответ на повторное требование о предоставлении технического паспорта обратился с настоящим иском в суд, кроме того, в исковом заявлении истец просил применить меру по обеспечению иска в виде запрета государственной регистрации договора аренды. В судебном заседании суда обеих инстанций истец арендодатель подтвердил свой отказ предоставить ответчику документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды.

В силу пункта 3 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Требование пункта 3 статьи ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации, и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

С учетом изложенных обстоятельств суд установил, что истец уклонялся от государственной регистрации договора аренды, а именно: Также истец не доказал, что действия арендатора сделали невозможным осуществление данных действий.


Читайте также:

  • Банки долги как избежать суда
  • Лучший адвокат в спб по семейным делам
  • Гаагская конвенция об усыновлении детей
  • 2016-2018 | Юридическая помощь онлайн.